Wohnraum in Kommunen: Sozialbindung nicht „auf ewig“

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Sozialbindung für private Investoren im Wohnungsbau ja, aber nicht für immer und ewig – selbst wenn Kommunen verbilligtes Bauland abgeben und zinsgünstige Kredite gewähren. Mit diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) Klarheit in der Frage der sog. Belegungsrechte und damit Sicherheit für Wohnungsbauunternehmen geschaffen, die sich im sozialen Wohnungsbau engagieren (BGH, Urteil vom 08.02.2019 – Az. V ZR 176/17).

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Ursprünglich Einräumung unbefristeter Belegungsrechte vereinbart

In dem Verfahren ging es um den Fall einer Wohnungsgenossenschaft, die von der beklagten Stadt nach Ablauf von 20 Jahren seit Fertigstellung der Sozialwohnungen die Aufhebung der Belegungsbindung forderte. Die insgesamt 52 Wohnungen waren Mitte der 1990er-Jahre auf Grundstücken entstanden, die seinerzeit von der Kommune verbilligt an die Rechtsvorgängerin der Genossenschaft, eine Wohnungsbaugesellschaft, abgegeben worden waren. Maßgabe: Es sollte sozialverträglicher Wohnraum entstehen. Über die Vergünstigung des Kaufpreises hinaus hatte die Stadt der Gesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen gewährt.

Im Gegenzug verpflichtete sich das Unternehmen, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zugunsten der Stadt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen.

Wohnungsbaugesellschaft unterliegt vor dem LG Hannover

Nach Ablauf von 20 Jahren nach Fertigstellung der Wohnungen stellte sich die Wohnungsbaugesellschaft auf den Standpunkt, dass sie die von ihrer Rechtsvorgängerin zugestandenen Belegungsrechte nicht mehr beachten muss und den Wohnraum frei vermieten kann. Zudem forderte sie von der Stadt, die Grunddienstbarkeit zu löschen. Bei dem gerichtlichen Streitfall unterlag die Wohnungsgesellschaft vor dem LG Hannover. Nachdem das OLG Celle ihre Berufung zurückwies, legte sie Revision beim BGH ein. Dieser hob das angefochtene Urteil auf und verwies das Verfahren an das Oberlandesgericht zurück.

Gesetzgeber hat unbefristete Belegungsbindung nicht vorgesehen

Nach Auffassung des BGH rechtfertigt allein der Umstand, dass die Stadt der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihr auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, keine unbefristete Bindung. Nach der gesetzlichen Ausgestaltung gehöre es zum Konzept des dritten Förderwegs (zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus), dass die öffentliche Hand privaten Investoren kostengünstiges Bauland zur Verfügung stellt. Gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG (Wohnungsbaugesetz) rechtfertigt eine solche Bereitstellung von Bauland auch eine Bindung für einen „längeren Zeitraum“ von mehr als 15 Jahren. Eine unbefristete Bindung habe der Gesetzgeber jedoch nicht vorgesehen.

Staat darf Subventionsempfängern keine beliebigen Beschränkungen auferlegen

Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Deshalb können einem Subventionsempfänger keine Bindungen auferlegt werden, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind.
Der Verkauf von Bauland stellt keinen unbegrenzt fortwährenden Vorteil dar, zumal Preisnachlässe schon aus kommunalrechtlichen Gründen nur in engen Grenzen zulässig sind.

Dauer der Belegungsrechte

Aus dem Urteil ergibt sich allerdings nicht zwingend, dass keine Belegungsrechte mehr bestehen. Vielmehr sind laut BGH die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss maßgeblich, und im Zweifel hätten die Belegungsrechte, die als Gegenleistung für das Darlehen übernommen wurden, während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen. Wann die Belegungsrechte enden, hänge deshalb von den der Wohnungsbaugesellschaft gewährten Vorteilen ab. Es ist jetzt Aufgabe des Berufungsgerichts (OLG Celle) aufzuklären, zu welchen Konditionen das Darlehen seinerzeit gewährt wurde.

Autor: Wolfram Markus (Chefredakteur des kommunalen Fachmagazins „der gemeinderat“ (www.treffpunkt-kommune.de) und Herausgeber des Handbuchs „Verwaltungsmanagement & Kommunalpolitik“)


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